Anche la Commissione Tributaria Provinciale di Brescia si esprime a favore dei contribuenti sull’annoso tema della cessione di immobili da demolire.
I ricorrenti, difesi dall’Avv. Luca Sozzi e dall’Avv. Maurizio Sorrentino dello Studio Legale BrixiaLEX, si sono visti così annullare gli avvisi di accertamento emessi nei loro confronti da parte dell’Agenzia delle Entrate di Brescia.
La vicenda scaturisce dalla notifica ai ricorrenti degli avvisi di accertamento con i quali l’Ufficio aveva accertato un maggior reddito ai sensi dell’art. 38, 41-bis, 42 e 43 DPR 600/73 e pertanto, in ragione del suddetto regime fiscale sostitutivo, una rideterminazione dell’imposta corrispondente alla plusvalenza realizzata attraverso la vendita di immobili pervenuti pro quota ai contribuenti per successione ereditaria.
L’Ufficio era arrivato ad accertare la suddetta plusvalenza partendo dalla cessione, da parte dei contribuenti insieme ad altri soggetti ad una società immobiliare, di alcuni fabbricati oggetto di un provvedimento autorizzativo edilizio rilasciato dal Comune di Brescia e finalizzato alla costruzione di un nuovo edificio residenziale attraverso la demolizione di quelli preesistenti
Premesso ciò, l’Agenzia delle Entrate, in forza della propria Risoluzione 395/2008, aveva rilevato come “la circostanza che i fabbricati ricadano in un piano di recupero fa sì che oggetto della compravendita non possano più essere i fabbricati, oramai privi di valore economico, ma l’area in cui essi insistono, considerata edificabile in ragione delle prescrizioni del piano e dei volumi da recuperare; pertanto tale cessione è idonea a generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67 comma 1, lett. b) del DPR 917/86, che qualifica imponibili, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.
La suddetta ricostruzione operata dall’Ufficio è stata disattesa dalla più recente e costante giurisprudenza sia di legittimità che di merito, nel solco della quale si inserisce anche la recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Brescia.
I giudici bresciani hanno sottolineato, in contrasto con la visione data dall’Ufficio, che “non si connota di pregio giuridico la tesi dell’Amministrazione finanziaria secondo cui il reale oggetto della compravendita non era il fabbricato bensì il terreno su cui insisteva”, aggiungendo altresì “che l’assunto sconta una inammissibile forzatura concettuale e interpretativa della norma più volte citata, per effetto della quale il fabbricato ubicato all’interno di aree soggette a pianificazione di recupero si trasforma, per questo e solo per questo, da fabbricato a terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria”, accogliendo pertanto i ricorsi ed annullando gli avvisi di accertamento, con condanna dell’agenzia alla rifusione delle spese di lite.
Infatti, secondo la recente e costante giurisprudenza della Suprema Corte, laddove l’oggetto del contratto di compravendita sia un complesso di fabbricati e, perciò, un “terreno già edificato”, tale entità sostanziale non può essere mutata in un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera delle parti contraenti, ma ciò che rileva è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento – su area già edificata- operato dal cedente o dal cessionario.
A parere della Suprema Corte resta irrilevante l’elemento della successiva demolizione degli edifici, che è un passaggio futuro e successivo all’atto notarile di trasferimento, oltre che eventuale e rimesso alla potestà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale ai fini delle imposte sui redditi relativamente alla plusvalenza (il venditore).
Il principio che si ricava da tali sentenze è che se esiste un fabbricato (censito come tale al catasto fabbricati), l’oggetto della cessione è sempre un terreno già edificato, senza alcuna possibilità di riclassificare l’operazione quale cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e ciò anche nel caso che il fabbricato oggetto di cessione insorga su un terreno che abbia potenzialità edificatorie maggiori rispetto alla situazione esistente e che nelle intenzioni delle parti il fabbricato sia destinato a futura demolizione.

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